Kako je moguće da dvije državne institucije na potpuno različite načine procjenjuju jednu nekretninu u Sisku te da i zbog takvog nesrazmjera županica Marina Lovrić Merzel danas sjedi u istražnom zatvoru? Porezna uprava tvrdi da sporna zgrada Hitne pomoći vrijedi 10 milijuna kuna, a USKOK svoje sumnje temelji na 4,2 milijuna kuna manjoj procjeni iste nekretnine. Stručnjaci i vještaci čude se tek začuđenim institucijama i državi koja nije regulirala tržište.

U ime građanskog povjerenja u sustav i pod prijetnjom smjena, premijer Zoran Milanović tražio je od šefova Porezne uprave da što prije kažu je li bilo nepravilnosti u procjeni vrijednosti zgrade Hitne pomoći u Sisku. Naime, USKOK sumnja da su poreznici u Sisku, na nalog županice Marine Lovrić Merzel, napuhali cijenu nekretnine koju je Županija kupovala od autokuće Lav Popec.

Šefica Porezne uprave Nada Čavlović Smiljanec i zamjenik ministra financija Boris Lalovac jučer su uvjeravali javnost da ni nakon dvije revizije nisu pronađene nepravilnosti te da bi i danas procijenili istu nekretninu na nešto više od 10 milijuna kuna. Cijena, kažu, ne ovisi o ljudskom faktoru, nego o 'Pregledniku tržišne vrijednosti nekretnina'.

Taj preglednik ne može vidjeti nitko osim zaposlenika Porezne uprave, tako da po njemu ne rade ni sudski vještaci. To samo donekle objašnjava razlike u procjenama USKOK-a i Porezne uprave, no cijena koju je USKOK-ov vještak izračunao niža je za čak 4,2 milijuna kuna što je ipak previše da bi nesrazmjer nazivali slučajnošću.

ZAŠTO POREZNA UPRAVA NE OBJAVI PREGLEDNIK PO KOJEM RAČUNA CIJENE?

Ekonomska stručnjakinja Maruška Vizek tvrdi da ni druge državne ustanove ne mogu doći do famoznog preglednika kojeg se tako strogo drži Porezna uprava: 'Neka Porezna uprava javno objavi taj preglednik za cijelu Hrvatsku pa da više ne moramo nagađati što je u njima. Samim time ćemo otkloniti sve dileme u njihovu eventualnu netransparentnost i nekonzistentnost, gospodarstvu i državi ćemo omogućiti olakšano upravljanje nekretninskom imovinom, a što je najvažnije, jednom zauvijek ćemo spriječiti malverzacije s kupoprodajama nekretnina.'

Vizek upozorava da u Hrvatskoj ne postoji nikakav jasan pravilnik, uredba ili zakon koji bi uredio temeljne odrednice procjene vrijednosti nekretnina, zbog čega su dramatične razlike u procjeni vrijednosti iste nekretnine legitimne: 'Trebaju se pod hitno propisati metode, postupci, rasponi koeficijenata korekcije vrijednosti za posebne karakteristike nekretnina i niz drugih pravila koje trenutačno naš institucionalni okvir uopće ne poznaje. U situaciji u kojoj neophodnog institucionalnog uređenja nema, vještak ne može pogriješiti u svojoj procjeni kolika god ona bila jer ne postoji regulativa koja bi utvrdila minimum dobre vještačke prakse.'

U takvoj situaciji, kaže Vizek, sud može bilo koji vještački elaborat uzeti kao dokazno sredstvo, ali ako na raspolaganju ima više elaborata sa značajnim odstupanjima u vrijednostima nekretnine, nema načina da razluči elaborat koji je napravljen korektno od elaborata koji nije napravljen korektno, osim u slučaju kada postoje dokazi da je u vještačkom elaboratu procjena vrijednosti nekretnine namjerno mijenjana u cilju počinjenja kaznenog djela.

VIZEK: U PRAVU SU I USKOK I POREZNA UPRAVA!

Kaže kako su zbog nedostataka institucionalnog uređenja procesa procjene vrijednosti nekretnina u pravu svi oni koji procjenu naprave, a da su za nju ovlašteni, što drugim riječima znači da je legitimna i USKOK-ova procjena vrijednosti zgrade sisačke hitne pomoći i procjena Porezne uprave!

'Zbog nedostataka regulative, ne postoji način da se formalno utvrdi čija je procjena ispravna. Nužno je stoga da Ministarstvo graditeljstva što prije donese uredbu o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadajuće pravilnike koji bi uredili ovo područje. Da ne naprave ništa drugo u svom mandatu osim ovoga, napravili bi veliku stvar za zemlju', rekla je Vizek.

 

VJEŠTACI: OSCILACIJE U VRIJEDNOSTI MOGU BITI 50 DO 70 POSTO!

Sudski vještak za procjenu vrijednosti nekretnina Hrvoje Balija u razgovoru za tportal kaže da je u Hrvatskoj prilično teško procijeniti realnu cijenu nekretnine: 'Velika je razlika između traženih i realiziranih cijena. Primjerice, vještake se traži da procijenimo neko zemljište na 250 eura po metru kvadratnom, a realizirana cijena na kraju bude 110 eura po kvadratu.'

Kada su u pitanju slučajevi procjene nekretnina za potrebe suda, Balija kaže da je to također vrlo težak posao jer je teško doći do svih podataka o nekretnini, a pitanje je i hoće li sud naložiti da vještak dobije pristup podacima iz Porezne uprave.

Upitan da komentira konkretan slučaj u Sisku i da nam kaže je li uobičajena tako velika razlika u procjeni vrijednosti nekretnina, Balija nije htio ulaziti u ocjene slučaja jer, kaže, radi se o 'hrpetini' parametara koji se uzimaju u obzir.

Vještak Luka Zdrilić, također na popisu sudskih vještaka, rekao je da su procjene vrijednosti nekretnina tek procjena osobe koja ima vlastita uvjerenja, iskustvo i znanje. A ako znamo da se tu onda radi o vrlo različitim ljudima koji rade bez striktne regulacije, razlike u cijenama nisu neobične.

'Procjene mogu varirati od 50 do čak 70 posto bez problema. Procjena sama po sebi ne znači ništa, realna je cijena na kraju ona kupoprodajna', kaže Zdrilić.

Veliku razliku u procjeni nekretnine u Sisku Zdrilić objašnjava mogućnošću da netko od procjenitelja nije imao sve informacije, neki detalj o zgradi koji ipak puno znači. 'Nema tu precizne matematike. Kada se dođe na sud, sudac bira vještaka i onda njemu moramo vjerovati. Ako sud ima novca, može zatražiti i 15 vještaka i dobiti srednju vrijednost, ali obično sud najviše uzima mišljenje dvoje ili troje vještaka', kaže nam Zdrilić.

Ministarstvo graditeljstva već neko vrijeme radi na Uredbi o procjeni vrijednosti nekretnina koja bi trebala napokon donijeti kriterije za sustav procjene nekretnina, jer tih kriterija u ovom trenutku uopće nema. Do kraja godine, kažu nam u Ministarstvu, trebao bi biti donesen čak i Zakon o procjeni nekretnina.