Isti Zakon se pozabavio i problematikom visokih cijena dugoročnog najma pa je uveo za zgrade i druge ovlasti poput utjecaja zajednice suvlasnika na kratkoročni najam stanova unutar zgrada, buke u stanovima i renoviranje stanova.

Odmah na početku istaknimo: "Novost je da uvodimo pravnu osobnost za zajednicu suvlasnika višestambene zgrade. Porezna uprava dodijelit će joj OIB, a nakon toga Državna geodetska uprava upisat će je u Registar zgrada odnosno Registar zajednice suvlasnika“, obrazložio je ministar Bačić.

Nacrt Konačnog prijedloga Zakona o održavanju i upravljanju zgrada

Članak 1. ovog Konačnog prijedloga Zakona objašnjava predmet Zakona: "Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža, uređuju se odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom, te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade."

Izdvojili smo nekoliko zanimljivijih članka iz novog Zakona, dijelom ih navodimo:

Članak 4. ovog Konačnog prijedloga Zakona obrazlaže značenje pojedinih pojmova u smislu ovoga Zakona.

1. blokovska garaža je zgrada koja ima više od jedne etaže te služi pretežito za parkiranje motornih vozila s pripadajućom opremom za više od 20 motornih vozila i koja je u pretežitom vlasništvu fizičkih osoba.
2. dvotrećinska većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige
3. funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koji ima svoj ulaz s javne površine a koji je zajednički za više od četiri stana ili poslovna prostora.
5. kratkoročni najam stana je najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana
6. kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80 posto ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80 posto suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.
10. posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade.
13. stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora.
18. višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana.
19. vrijednosna površina stana ili poslovnog prostora, odnosno posebnih dijelova zgrade i njenih pripadaka, je neto podna površina tih dijelova zgrade koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836 uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina.

Članak 7. definira zajednicu suvlasnika i njena prava i obveze:

(1) Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.
(2) Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi.
(3) Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva.
(4) Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom.
(5) Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena.
(6) Na rad, poslovanje, prestanak zajednice suvlasnika i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i ovim Zakonom odgovarajuće se primjenjuju propisi koji uređuju rad udruga.

Članak 8. definira pravnu osobnost:

(1) Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednica suvlasnika.
(4) Naziv zajednice suvlasnika je „Zgrada“ uz navođenje adrese sjedišta.

Članak 9. definira Registar zajednica suvlasnika:

(1) Registar zajednica suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove.
(3) U okviru postupaka određivanja i dodjeljivanja osobnog identifikacijskog broja zajednici suvlasnika, Državna geodetska uprava pridružuje identifikacijski broj zgradi.

Članak 11. definira registar upravitelja zgrade

(1) Registar upravitelja zgrada vodi Državna geodetska uprava.
(2) Registar upravitelja zgrada se vodi jedinstveno za sve upravitelje u Republici Hrvatskoj u elektroničkom obliku.

Članak 14. definira tko je odgovoran ako nastane neka šteta:

(3) Za štetu prema trećim osobama, zajedno sa zajednicom suvlasnika, solidarno odgovaraju svi suvlasnici zgrade i upravitelj.
(4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, upravitelj se može osloboditi odgovornosti ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili.

Članak 29. definira minimalni iznos pričuve:

(3) Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 posto etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u „Narodnim novinama“.

Prema objavi Ministarstva u Narodnim novinama, datuma 22. kolovoza 2024. godine etalonska cijena građenja utvrđuje se u iznosu od 796,34 eura po m² korisne površine stana. Prema tome bi se godišnja pričuva naplaćivala minimalno 4,3 eura po m2 stana, odnosno minimalno 0,36 eura po m2 stana mjesečno.

Članak 32. definira kršenje kućnog reda koje će propisati Ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo. Novost konačnog prijedloga zakona je detaljno uređeni postupak u slučajevima kršenja kućnog reda. Ministar će Pravilnikom propisati odredbe kućnog reda u stambenim zgradama, a Zakonom se daje mogućnost suvlasnicima da naplate ugovornu kaznu onima koji učestalo krše kući red (tri opomene u dvije godine):

(7) Međuvlasničkim ugovorom moguće je propisati obvezu plaćanja naknade za povrede kućnog reda.
(8) Ako međuvlasnički ugovor sadrži klauzulu iz stavka 7. ovoga članka, upravitelj zgrade će suvlasniku kojem u razdoblju od dvije godine uputi tri opomene, uz treću i svaku sljedeću opomenu u tom razdoblju, izdati odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda.
(9) Naknada iz stavka 7. ovoga članka može se propisati u međuvlasničkom ugovoru u rasponu od 50,00 do 500,00 eura.
(10) Odluku o naplati naknade iz stavka 8. ovoga članka provodi upravitelj zgrade na temelju odluke natpolovične većine suvlasnika.
(11) Naknada iz stavka 9. ovoga članka uplaćuje se na račun zajedničke pričuve.

Članak 34. postrožava proceduru kratkoročnog najma stana jer će se za takav oblik najma u zgradi morati složiti i određeni broj stanara i to:

(1) Vlasniku stana i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti stan za kratkoročni najam potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom koji se namjerava koristiti za kratkoročni najam.
(4) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 1. ovoga članka na određeni rok, koji ne smije biti kraći od pet godina.

Članak 35. uvodi novi termin "najma za veći broj osoba" koji će isto trebati suglasnost suvlasnika na najmanje pet godina:

(1)      Vlasniku posebnog dijela zgrade i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti svoj posebni dio zgrade za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezani u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji do zaključno drugog stupnja srodstva, potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi koji graniče s njegovim posebnim dijelom koji se namjerava koristiti za najam za veći broj osoba.

Izdvojili smo još neke zanimljive promjene

- Definirana je uloga upravitelja, i uloga predstavnika suvlasnika, što dosad nije bilo definirano (ili je bilo slabo definirano) te precizno nabrojeno što su zajednički dijelovi zgrade, što je također izazivalo poteškoće u praksi.

- Zabranjuje se bušenje i rušenje nosivih zidova na zgradama izgrađenima prije 1964. godine.

- Prema riječima Ministarstva novost je i da će Vlada na temelju posebnih programa subvencionirati ugradnju dizala u višestambene zgrade, a pomoći će i jedinicama lokalne samouprave da omoguće subvencioniranje pročelja, jer povijesne cjeline gradova zbog grafiterstva i neodržavanja nisu reprezentativne.

- Smanjuju se potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka jer je praksa pokazala da se zbog nezainteresiranosti pojedinaca odluke ne donose pa se za hitne popravke (primjerice puknuće cijevi) ukida obveza prikupljanja suglasnosti, a za nužne popravke (primjerice sanacija krova) potrebno je prikupiti jednu trećinu suglasnosti suvlasnika (dosad 50 posto).

- Suglasnosti od dvije trećine, uz dodatnu suglasnost neposrednih susjeda, uvode se za obavljanje djelatnosti koje stvaraju buku i vibracije u zgradi, kratkoročni najam stana i najam za "više osoba".

- Suglasnost suvlasnika za investicijsko održavanje - velika ulaganja u zgradu, prenamjena tavana u stan i slično smanjena je sa 100 na 80 posto.

Što je navelo državu da ovaj Zakon kreira?

Rekla bih da ima dosta razloga za uvođenje ovoga Zakona, jer se suvlasnički odnosi, kao i odnosi upravljanja i vođenja zgrada, nisu do sada striktno regulirali. Ako ste htjeli saznati koje točno funkcije mora obavljati vaš predstavnik stanara u zgradi, i koje su posljedice ako ih ne obavlja, niste mogli to nigdje naći detaljno regulirano. Suvlasnici stanova su se redovito prepirali oko visine pričuve, trošenja novca zgrade bez znanja većine itd. Tako da je, definitivno, za ovaj novi Zakon postojala velika potreba.

Koliko će Zakon biti provediv pokazat će tek praksa.

Vlada je ponudila i objašnjenje pojedinih odredbi predloženog Zakona, izdvajamo nekoliko:

U  2024. godini donesena je Strategija demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033. godine („Narodne novine“, 36/24.), u kojoj je jedna od osnovnih mjera rješavanje stambenog pitanja mladih, za što je potrebno u što kraćem roku povećati stambenu ponudu i smanjiti potrošnju postojećeg stambenog fonda za ne stambene namjene.

"U Republici Hrvatskoj je registrirano 125.049 objekata koji imaju rješenja za pružanje usluga u domaćinstvu (prema podacima iz eVisitora za listopad 2024.). Obiteljski/privatni smještaj predstavlja 61 posto ponude (podaci Državnog zavoda za statistiku, 2019.) te raste najvećom prosječnom godišnjom stopom rasta (4,5 posto) u odnosu na ostale vrste smještajnih kapaciteta. Neadekvatna struktura i kvaliteta smještajnih kapaciteta i nekontroliran rast smještaja koji uglavnom posluje u jednom dijelu godine (sezonalni smještaj) stvaraju sve veći pritisak na prostor (okolišno-prostorna održivost), generira prihod po noćenju manji od usporedivih zemalja i generalno umanjuje konkurentnost hrvatskog turizma (ekonomska održivost) te smanjuje ukupan doprinos turizma cijelom gospodarstvu.

Primijećeno je da je stavljanjem stanova u funkciju kratkoročnog najma došlo do sukoba dva prava: prava vlasnika da koristi svoj stan na način koji njemu odgovara i prava ostalih suvlasnika stambene zgrade da uživaju svoje vlasništvo bez ometanja od strane susjeda do kojeg često dovodi kratkoročni najam stanova. Člankom 48. Ustava Republike Hrvatske propisano je da se jamči pravo vlasništva. Ali istim je člankom propisano i da vlasništvo obvezuje te da su nositelji vlasničkog prava i njihovi korisnici dužni pridonositi općem dobru.

Vezano za članke 34. i 35.: Obveza prikupljanja suglasnosti ostalih suvlasnika zgrade predstavlja jednu vrstu ograničenja prava vlasništva kakvog do sada nije bilo u pravnom poretku Republike Hrvatske. Takvo miješanje u pravo vlasništva će proizlaziti iz odredbi zakona tako da će biti zadovoljen uvjet da je miješanje utemeljeno na pozitivnom propisu koji je jednak za sve. Razlozi za ovo zakonodavno rješenje su višeslojni. Prvenstveno je primijećeno da se korištenjem stanova za smještaj turista urušava kvaliteta života ostalih stanara zbog nepoznatih osoba koje borave u stambenoj zgradi i čestog mijenjanja osoba koje koriste zajedničke prostorije tijekom cijelog dana, ali često i cijele noć. Javljaju se strah i nelagoda u prostoru koji po svojoj osnovnoj namjeni treba biti siguran. Pritom treba nadodati da se u centrima turističkih gradova, u kojima je ovaj oblik korištenja stambenog fonda i najčešći, u pravilu nalaze stare zgrade u kojima je zvučna izolacija nedostatna za takav oblik korištenja. Sve navedeno bitno pridonosi smanjenju kvalitete života osobama koje žive u tim zgradama, a oni su ostavljeni bez mogućnosti da se na bilo koji način izjasne o potpuno različitoj namjeni stambenog prostora."

Koji je ipak, čini se, najvažniji razlog?

Čini se da je jedan od najvažnijih razloga izrade ovoga Zakona problem sve viših cijena najamnina stanova, nedovoljna tržišna ponuda stanova u dugoročnom najmu, i želja države da što prije na Hrvatskom tržištu prenamjeni slobodne stanove, i stanove iz kratkoročnog najma, u stanove raspoložive za dugoročni najam. Sve je to i u svrhu mjera sprječavanja odlijeva mladih ljudi iz Hrvatske, odnosno onih koji žele započeti svoju radnu karijeru u Hrvatskoj uz priuštivo stanovanje. U stvari, to je nužna mjera za realizaciju spomenute Strategije demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033.

To, u teoriji zvuči jednostavno, jer uz malo matematike i poznavanja ekonomije izgleda kao dobra računica. Ipak, mislim da je to u našoj državi, teže izvedivo u praksi. Naši ljudi će uvijek naći načina da izbjegnu neke nametnute obveze, i a neki su pravi virtuozi u traženju "rupa u zakonu". Tako je uvijek bilo, i uvijek će i biti, jer smatram da jedini način koji može dovesti do sigurnih pozitivnih rezultata je motiviranje ljudi. Kada su ljudi na nešto iskreno motivirani onda će uz punu savjest i želje izvršavati svoje obveze, i tako će se lakše postići ciljevi. Hoće li zaista ovim odredbama ljudi biti motivirani? Vrijeme će pokazati.

Zaključak

Dodjeljivanje zgradama OIB bi trebalo znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu). Konačno imamo zakon koji se pošteno pozabavio efikasnijem ispunjavanju temeljnih zahtjeva za građevine. Pitamo se ako će zgrade imati OIB hoće li onda biti i porezni obveznici? Izgleda da je i to moguće jer u smislu poreznog tretmana zajednica suvlasnika se ne smatra poreznim obveznikom poreza na dobit osim "ako u skladu s posebnim propisima obavlja određenu gospodarsku djelatnost čije bi neoporezivanje dovelo do stjecanja neopravdanih povlastica na tržištu."

Isti Zakon se pozabavio i problematikom visokih cijena dugoročnog najma pa je uveo za zgrade i druge ovlasti poput utjecaja zajednice suvlasnika na kratkoročni najam stanova unutar zgrada, buke u stanovima i renoviranje stanova.

Povećavanje cijena najma bi država trebala sagledati iz više kutova. Treba raznim metodama osigurati okolnosti u kojima će se pojaviti više stanova na tržištu i osigurati bolju zaradu onima koji ih dugoročno iznajme. Treba uzeti u obzir cijene gradnje stambenih objekata, i to kvalitetne gradnje i sve skuplje cijene materijala. Ne želimo da se odjednom " nakoti" hrpa nekvalitetnih novoizgrađenih zgrada kojima bi se, na primjer, u potresu srušile stubišne stepenice, kao što smo imali priliku vidjeti kod nas, i to u novijoj zgradi. 

Dakle, bilo bi dobro kada bi država usmjerila svoje resurse na poticanje i kontrolu kvalitetne gradnje u ruralnim područjima, gdje je gradnja jeftinija, i kada bi i tamo dovela svu infrastrukturu. Uz ovako visoke cijene gradnje se neće moći izgraditi kvalitetni stanovi s prihvatljivom cijenom kvadrata za priuštivo stanovanje. Segment nedostatka kvalificirane radne snage s visokim cijenama građevinskog materijala bi se trebao hitno stabilizirati uz državnu intervenciju, a onda treba prijeći na ostale korake tog procesa. Graditeljski sektor, nakon razdoblja prošlih dugogodišnjih kriza, još uvijek nema dovoljno odgovarajućih kapaciteta za adekvatno korištenje mogućnosti koje su se pojavile otvaranjem novih tržišta.

"Stanovanje je jedna od osnovnih ljudskih potreba i kao takva treba biti po mjeri čovjeka." (Izvor: Vlada RH, 2024)