Rastuća konkurencija među iznajmljivačima apartmana i kuća za odmor utječe na povećane vrijednosti ulaganja u nekretnine, bilo da je riječ o rekonstrukciji i uređenju postojećih ili izgradnji novih, ali i pad cijena usluga smještaja.

Iz godine u godinu broj kreveta u obiteljskom smještaju raste. Pritisnuti egzistencijalnim problemima, ljudi su se okrenuli poslu koji im, uglavnom, u nekoliko ljetnih mjeseci donese zaradu koja im pokriva znatan dio troškova tijekom godine, a nekima osigurava i dodatne prihode, piše Slobodna Dalmacija.

Prema podacima Ministarstva turizma, udio takvog oblika smještaja u ukupnoj ponudi iznosio je 2017. četrdeset i sedam posto i bilježi najvišu stopu rasta u odnosu na druge oblike turističke smještajne ponude.

Rastuća konkurencija među iznajmljivačima apartmana i kuća za odmor utječe na povećane vrijednosti ulaganja u nekretnine, bilo da je riječ o rekonstrukciji i uređenju postojećih ili izgradnji novih, ali i pad cijena usluga smještaja.

Ulaganja se najčešće financiraju kreditom, i to većim dijelom, a manje vlastitim sredstvima. To, kao i bilo koju drugu dugoročnu investiciju, treba sagledati u odnosu na isplativost i rizičnost ulaganja, odnosno sposobnost komercijalnog korištenja nekretnine, jedne ili više, u duljem razdoblju, barem dok se ne otplati kredit.

Rentanje, zaključimo, donosi dostatno novca za podmirenje svih izdataka, uključujući i one po osnovi otplate kredita i porezna davanja, ali sve ovisi o tome jeste li "dobili" nekretninu ili je kupujete "na dug".

Paušal je zakon

U odnosu na porezni status vlasnika objekata obiteljskog smještaja, te vrstu poreza koje su iznajmljivači obvezni plaćati, a u kontekstu isplativosti ulaganja, čini se važnim utvrditi radi li se o aktivnosti koja je generator dopunskog prihoda obitelji ili o poslovnoj priči.

Ako se radi o komercijalnom korištenju nekretnina radi ostvarivanja dodatnog prihoda u kućanstvu, vlasnici iznajmljivači su u sustavu plaćanja poreza na dohodak u obliku stalnog godišnjeg iznosa – tzv. paušala – na svaku postelju, a u okviru najvećeg dopuštenog broja postelja – a to je dvadeset kreveta.

Kad smo se upoznali s osnovnim pravilima igre, krenimo s našom kalkulacijom. Ako, dakle, pretpostavimo, da iznajmljivač u Splitu ima četiri apartmana koja može komercijalno koristiti u razdoblju između svibnja i listopada, tijekom 96 tjedana – šest mjeseci, četiri tjedna u mjesecu, četiri apartmana – te da je prosječna iskorištenost raspoloživog kapaciteta smještaja 60 posto, uz prosječnu cijenu dnevnog najma apartmana osamdeset eura dan, naš će splitski iznajmljivač iz centra grada ostvariti primitke u iznosu od 32,3 tisuće eura, ili oko 242 tisuće kuna!

Riječ je, naravno, o pretpostavci, kalkulaciji, jer svaka je iznajmljivačka priča štorija za sebe, no ovdje smo uzeli za primjer "jače igrače" s više apartmana na atraktivnijoj poziciji u Splitu, gdje se sezona zna rastegnuti i na pola godine.

Iznajmljivač je obvezan gostima izdavati račune i voditi knjigu izlaznih računa. Tu su još i troškovi struje, vode, čišćenja, tekućeg i investicijskog održavanja, komunalne naknade i neki drugi izdaci koje se posebno ne iskazuje. Očekivana vrijednost porezne obveze našeg iznajmljivača za 16 postelja (četiri apartmana, svaki po četiri kreveta) iznosi oko 300 kuna godišnje, ili oko 40 eura, ukupno 640 eura, ili 4,8 tisuća kuna.

Jedno je dobiti, drugo steći

No, ako se takav iznajmljivač upustio u izgradnju četiri apartmana, prosječne površine 70 četvornih metara, uz cijenu izgradnje kvadrata od tisuću eura i još 500 eura po metru četvornome za opremanje, tada je očekivana vrijednost ulaganja basnoslovnih 420 tisuća eura!

Ako se za investiciju zadužio za 70 posto potrebnih ulaganja, bez vrijednosti zemljišta, dakle, 294 tisuće eura, uz godišnju kamatu na dugoročni kredit od prosječnih pet posto – u idućih će 10 godina samo za povrat glavnice dugoročnog kredita trebati vraćati 29,4 tisuće eura godišnje bez obračuna pripadajuće kamate; otprilike koliko mu od iznajmljivanja i ostane.

Istina je da se ovakva ulaganja uobičajeno smatraju ulaganjima ne u poslovnu nego privatnu imovinu, odnosno u neki oblik štednje. No, ipak to ne umanjuje važnost analize i procjene isplativosti takvih ulaganja, posebno u okolnostima prevladavajuće ponude "sunca i mora".

Praksa je pokazala da iznajmljivači najčešće u prosjeku posjeduju dva apartmana. Kako kažu upućeni, zarada se ne mora u tome slučaju množiti s dva jer najčešće oba apartmana nisu popunjena u kontinuitetu, postoje uvijek "rupe" iz različitih razloga.

Znači, dva jednosobna apartmana u centru grada mogu donijeti priličnu zaradu, a još bolju, ako ubrojimo i zimske mjesece, ako se daju u mjesečni najam i tijekom zime. Prihodi od najma mogu biti dosta različiti, jer sve ovisi o cijenama koje se mogu postići i recenzijama gostiju za određeni apartman.

Kad se odbiju provizije online portala i posredničkih agencija, porezi i pristojbe, vlasnik dviju jedinica, kategorija 3* (1x apartman dvosobni max. za 4 osobe, 1x apartman jednosobni max. 2+2 osobe), može se neto zaraditi oko 22.000 eura.

Troškovi su sljedeći: paušal boravišne pristojbe – godišnje (300 kn/osoba), paušalni porez 300 kuna po krevetu, članarina TZ-u (plaća se po ostvarenoj dobiti), provizija agencijama (3 – 15 % su provizije najčešćih korištenih online portala, npr Booking.com, Airbnbu).

Dodatni troškovi (ako vlasnik ne radi check in, kao ni čišćenje apartmana) jesu čišćenje 30 do 50 kuna po satu i check in oko 50 kuna po dolasku. Tu su troškovi praonice rublja, ovisno o količini posteljine koja se daje na pranje. Namještaj i kućanske potrepštine potrebne za najam turistima ili podstanarima, svejedno, mogu se nabaviti za 30.000 do 45.000 kuna.

Uglavnom, troškova ima, ali i zarade, ali samo ako ste naslijedili nekretnine. U protivnom, to je teška tržišna bitka s vrlo neizvjesnim ishodom.

Pazi, vamo: za jedan apartman 10 tisuća eura

Primjer zarade na jednom apartmanu u slučaju kad je vlasnik angažirao druge oko vođenja apartmana:

Npr. 1 x jednosoban apartman u starijoj zgradi (predio Spinuta);
najam u ljetnom razdoblju lipanj – rujan (zimi su cijene toliko niske da se ne isplati davati u najam ako se zaista ne radi o najboljim lokacijama u centru grada – sami centar, blizina luke, autobusnog i željezničkog kolodvora); cca 10.000 eura bruto zarada. Kad se odbiju svi troškovi (porezi, boravišna pristojba, provizije rezervacijskih portala, čišćenje i doček, troškovi struje i vode), neto zarada je oko 6000 eura.

Najbolje je onima koji su nekretnine naslijedili

Isplativost investicije ovisi o mnogočemu, od lokacije objekta te izgledne potražnje, kao i stanja s konkurencijom koja je iz dana u dan sve veća i smanjuje izglede svima koji već posluju na tom području.

Situacija je najpovoljnija za one koji već imaju raspoložive dodatne kapacitete koje relativno brzo mogu urediti i privesti svrsi no za velike investicije u gradnju/dogradnju, poglavito uz kreditno financiranje i nisku prosječnu popunjenost koja, prema podacima Ministarstva turizma za 2016. godinu na razini države iznosi 53 dana u odnosu na hotelske kapacitete koji su prosječno popunjeni 134 dana.

U velikim gradovima riječ je o boljoj prosječnoj popunjenosti, no i ona je, ako uzmemo primjer Splita, prema podacima Strateškog marketing plana 2016.godine iznosila 60,67 dana u privatnom smještaju, odnosno u hotelima 154 dana; pa mislim da je teško govoriti o isplativosti.

No, ovo je vrlo paušalna procjena jer sve drugo traži malo dublje istraživanje – kazala je prof.dr.sc. Lidija Petrić s Katedre za turizam i gospodarstvo Ekonomskog fakulteta u Splitu.

Ističe i kako je jedan od strateških ciljeva u Strategiji razvoja turizma RH do 2020. povećanje broja kvalitetnih hotelskih kapaciteta uz relativno smanjenje udjela privatnog smještaja, a uz podizanje kvalitete, no u situaciji nejasnih i često suprotstavljenih politika, teško je očekivati da će se to uskoro desiti.

Astronomske rate kredita

Ako se iznajmljivač za gradnju četiriju apartmana zadužio za 70 posto potrebnih ulaganja – bez vrijednosti zemljišta – dakle, velikih 294 tisuće eura, uz godišnju kamatu na dugoročni kredit od 5 posto, u idućih će 10 godina samo za povrat glavnice dugoročnog kredita trebati vraćati 29,4 tisuće eura godišnje, bez obračuna pripadajuće kamate.

Ove brojke govore sve

32 tisuće eura godišnje u prosjeku ostane iznajmljivaču s komforna četiri apartmana na dobroj splitskoj lokaciji

29 tisuća eura godišnje morao bi platiti iznajmljivač bankama rate kredita, ako gore spomenutu nekretninu nije nasiijedio, nego ju je kupio/gradio sa sedamdeset posto pozajmljenih sredstava i trideset posto ušteđevine od ukupnog iznosa investicije

15 godina minimalno iznajmljivaču treba da vrati uloženo, i to u idealnim uvjetima, što je ipak kudikamo kraće nego da je istu nekretninu davao u mjesečni najam podstanarima

60 dana je prosječno popunjen privatni smještaj u Splitu