MOST Zadarske županije poslao je priopćenje o ulaganjima u zadarsko hotelijerstvo s naslovom Lupus in fabula. Priopćenje prenosimo u nastavku.

Posljednjih dana gradska vlast ulaže mnogo truda kako bi izvjestila javnost o predstojećim ulaganjima u zadarsko hotelijerstvo. Radi se o dva već godinama građanima dobro poznata projekta. Stoga, mnogi s pravom sumnjaju da se radi o predizbornim obećanjima stranke na vlasti. Investicija u obnovu zgrade Zavoda za javno zdravstvo u budući hotel na plaži Kolovare i gradnja hotela Maraska, zato, zaslužuju našu pozornost.

Razvidno je da Zadru nedostaju hoteli i to posebno oni najviše kategorije. Vjerujemo da je nesporno i to da je Zadar atraktivna turistička destinacija. Zbog toga se postavlja pitanje što je razlog da u Zadru nema hotela s pet zvjezdica i međunarodnih hotelskih brendova?

Zapravo, odgovor je vrlo jednostavan. Razlog za to je u sezonalnosti hotelskog poslovanja. Izvan ljetne sezone hotelski kapaciteti u velikoj su mjeri neiskorišteni, a ulaganja su visoka. Zbog toga njihovo poslovanje obilježava niska profitabilnost i posljedično dug period povrata ulaganja. Pojednostavljeno rečeno, ne isplati se investirati u hotelijerstvo. Zato do sada nije ni bilo takvih hotela u našem gradu. Zato je u kontekstu najava da već na jesen kreće investicijska oluja koja će to ispraviti, razumno ispitati što se to u međuvremenu promijenilo.

Prema podatcima Horwath HTL-a, vodeće konzultantske tvrtke za hotelijerstvu u svijetu, iskorištenost kapaciteta hotela s 5 zvjezdica u Dalmaciji iznosi između 40 i 45%. U razdoblju ljetne sezone iskorištenost njihovog radnog kapaciteta iznosi između 80 i 90%, a u izvansezonskom razdoblju upogonjeno je između 10 i 15% od ukupno instaliranih hotelskih kapaciteta. Dakle, više nego svaka druga hotelska soba na dnevnoj razini ostaje prazna, a nesrazmjer između ljetne sezone i izvansezonskog razdoblja izrazito je problematično za poslovanje. Ne postoji niti jedan razlog zbog kojeg bismo mogli tvrditi da će budući zadarski hoteli poslovati bolje.

Nadalje, prema istom izvoru, ADR (Average Daily Room Rate), tj. prosječna ostvarena cijena dnevnog najma sobe u hotelima s 5 zvjezdica iznosi 175 eura. U izvansezonskom razdoblju noćenje u takvim hotelima košta i do 75 eura. Maksimalne cijene koje se oglašavaju npr. na Booking.com-u za špicu sezone (srpanj i kolovoz) npr. za D-Resort Šibenik, hotel turske Dogus Grupe, iznosi od 270 do 380 eura. Realizirane cijene, naravno, temelje se na ponudi i potražnji za uslugama hotela najviše kategorije. 

Poticajni program kreditiranja HBOR-a, više nego bilo koji drugi argument, moguće je upotrijebiti u svrhu razumijevanja stope profitabilnosti koju hrvatski hoteli postižu i roka u kojem se može očekivati povrat ulaganja u hotelsko poslovanje. Prema tom programu kamatna stopa na kreditna sredstva iznosi 4%, a rok otplate (uključujući i poček do 4 godine) iznosi do 17 godina. To znači da u HBOR-u i Vladi RH vjeruju da hrvatski hoteli, i to uz poticajne mjere, mogu postići stopu profitabilnosti od 5% i ostvariti povrat ukupnog ulaganja u razdoblju od 20 do 25 godina. Nesporno je da to konvenira i prethodno iznesenoj činjenici o (ne)uspješnosti hrvatskog i zadarskog hotelijerstva.

Zato je važno i ovaj argument staviti u kontekst priče o ulaganjima u buduće zadarske visokokategornike.

Zgradu Zavoda za javno zdravstvo na Kolovarama kupila je tvrtka Eko Zadar Dva d.o.o. u vlasništvu obitelji u javnosti poznatog kao Kralja vjetra za približno 3 milijuna eura. Investitor zgradu nekadašnje poliklinike planira obnoviti u hotel s 25 soba. Budući da ulaganja po sobi u hotelima najviše kategorije iznose oko 100 do 150 tisuća eura, proizlazi da bi se ulaganje u obnovu zgrade i njezino uređenje i opremanje moglo procijeniti na dodatna 3 milijuna eura ili više. Dakle, radi se o ukupnom ulaganju od najmanje 6 milijuna eura. Nadalje, prema metodologiji određivanja ADR-a, prosječna cijena najma sobe hotela na Kolovarama, u tom slučaju, trebala bi iznositi 250 eura. Kako god bilo, riječ je o ozbiljnom ulaganju vrlo ozbiljnih investitora. Doista, u hrvatskim okvirima, već kupovina ove zgrade predstavlja ozbiljan pothvat. Međutim, postavlja se pitanje zašto bilo tko ulaže veliki novac u biznis koji ne nosi visoke prinose?

K tome, gdje će taj objekt imati parking, terasu, bazen i različite sadržaje kojima mora raspolagati hotel najviše kategorije?

Dvojbeno je i to da budući hotel na Kolovarama uopće može ispuniti uvjete za dobivanje 5 zvjezdica, već je izglednije da će se investitor morati zadovoljiti samo s 4 zvjezdice. Misterij je i to kako će Zadrani i naši gosti imati besplatan ulaz na dio plaže Kolovare koji se upravo uređuje, doslovno ispod prozora hotelskih soba ili pokraj restoranskih stolova. Baš je izazovno zamišljati kako će funkcionirati koegzistencija gostiju budućeg hotela s masom kupača koji će hrliti na buduću besplatnu pješčanu plažu. Prema tome, ono što nam gradska vlast po ovom pitanju predstavlja previše je lijepo da bi bilo istinito.

Ove jeseni, kažu, napokon ili bolje rečeno još jednom, kreće i gradnja hotela Maraska. Prema Dogus Grupi ulaganje u hotel sa 130 soba i apartmana procjenjuje se na 50 milijuna eura. Prema tome, ADR, odnosno prosječna cijena najma sobe u budućem hotelu Hyatt Regency Zadar Maraska trebala bi iznositi 385 eura. To će biti dostupno samo za bezobrazno bogatu klijentelu. Upravo onako kako je i obećano. Valjda bi to Zadrane trebalo ispunjavati ponosom. Turski investitori, doista, izrazito su ozbiljni igrači. Oni su dokazali da su sposobni realizirati ovu investiciju. U to ne treba sumnjati.

Nadalje, uvođenje hotelskih brendova dobro je za prepoznatljivost destinacije na svjetskom tržištu. To će biti veliki plus za Zadar. Međutim, to iziskuje visoke troškove.

Turski investitori će brend hotelskog lanca osigurati putem vrlo složenog ugovora o menadžmentu ili putem franšiznog ugovora na više godina (u pravilu između 10 i 20 godina). Franšiza se u hotelijerstvu plaća u iznosu od 1 do 2,5% od ukupnih prihoda, a menadžment fee (provizija) iznosi uobičajeno 3% od ukupnih prihoda. Budući da Dogus Grupa ima iskustva u hotelskom poslovanju u Hrvatskoj (u Šibeniku i Dubrovniku), njima ne treba objašnjavati da će u tom slučaju na povrat ulaganja u hotel Maraska trebati iskazati strpljenje dugačko oko 50 (pedeset) godina. Doista, ovdje se očito radi o ljubavi.

Ta slijepa ljubav Turaka prema našem gradu kriva je zašto ćemo dobiti hotel najviše kategorije iako nitko od njih ne će dočekati povrat uloženoga. To će tek poći za rukom njihovim unucima; možda.

Dakle, ovo je još ljepša priča nego ona na Kolovarama. Kako i ne bi bila, kada je u pitanju još više novaca.

Zato je za očekivati da će se u oba slučaja dogoditi lupus in fabula. Mora da su negdje skrivena mala slova, samo što ih mi ne vidimo. Ono što nam se podvaljuje kao besplatno, bit će zaista skupo. Ne postoji takva stvar kao što je besplatan ručak, izreka je koja se pripisuje američkom nobelovcu Miltonu Friedmanu. Na kraju, uvijek netko mora platiti račun. Teško da će to dopasti vuka iz obje ove lijepe priče, prije će to morati Zadrani. Vuk će biti sit, on se već namirio, ali bojimo se da ovce ne će biti na broju.

Zato mi u Mostu smatramo da gospodari Zadra i gradska vlast ovim predizbornim obećanjima bacaju pijesak u oči građanima, i to ne bilo koji, nego onaj s buduće kilometarske pješčane plaže Kolovare.

S poštovanjem,

u ime Mosta za Zadarsku županiju

dr.sc. Đani Bunja