Ministarstvo graditeljstva i Ekonomski institut objavili su izvješće "Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2021." Kako navode autori, cilj objavljivanja publikacije je upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na hrvatskom tržištu nekretnina, što predstavlja doprinos većoj kvaliteti procjena i transparentnosti tržišta.

"Pregledom se svakom građaninu omogućuje uvid u stanje i kretanje na tržištu nekretnina, kako na razini cijele zemlje, tako i na razini pojedinih županija i jedinica lokalne samouprave. Publikacija je ujedno i podloga za donošenje odluka o raspolaganju i upravljanju nekretninama svih zainteresiranih subjekata u našoj zemlji", stoji u Izvješću.

Autori napominju da ne postoje dva identična stana, kuće, poslovna prostora ili zemljišta pa je, kod izračuna prosječne cijene i prosječne vrijednosti transakcije za pojedinu vrstu nekretnine, zanemarena činjenica da svaka nekretnina posjeduje jedinstvena obilježja koja utječu na formiranje konačne kupoprodajne cijene - to doprinosi visokoj varijabilnosti u vrijednostima promatranih pokazatelja.

Izdvajamo najzanimljivije informacije:

1. Hrvati u 2021. potrošili 60 milijardi kuna na kupnju nekretnina

Na tržištu nekretnina u 2021. godini ostvareno je 133.997 kupoprodaja, što je rast od 30 posto u odnosu na 2020. Najveći broj kupoprodaja odnosi se na poljoprivredna zemljišta (32,7 posto), kupoprodaje stanova/apartmana (22,1 posto) te kupoprodaje građevinskog zemljišta (17,6 posto). Slijedi kupoprodaja obiteljskih kuća (12,6 posto). Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2021. iznosila je 60.086 milijardi kuna - 14 posto BDP-a - te bilježi rast od 50,1 posto u odnosu na 2020. godinu.

Ni inflacija ne može zaustaviti nekretninsko tržište: Nećete doći k sebi kad vidite koliko je lani u Hrvatskoj prodano stanova i apartmana

2. Najviše stanova i apartmana kupljeno u Zagrebu

Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2021. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 38,6 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja. Slijede građevinska zemljišta (22,7 posto) te obiteljske kuće (21,1 posto). Prema broju kupoprodaja izdvaja se Grad Zagreb (14.764 kupoprodaje), iza kojeg slijede urbana središta u priobalju Zadar (2.429 kupoprodaja), Split (2.114) i Rijeka (1.994), dok se u kontinentalnom dijelu zemlje ističe Osijek (1.874).

U ovim gradovima učestalije su kupoprodaje stanova/apartmana, dok su kupoprodaje građevinskog zemljišta učestalije u priobalnom pojasu izvan većih naselja i zaleđu Istre i Srednje Dalmacije, a kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta prevladavaju u ostatku Hrvatske. Usporedno s naglim rastom cijena nekretnina u posljednjem razdoblju, povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u lokalnim jedinicama koje obilježavaju prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina.

3. Najskuplji stanovi u Dubrovniku, Rovinju, Splitu i Opatiji

Najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana, iznad 1990 eura po m2, pored Dubrovnika (2469 eura po m2), bilježe gradovi Rovinj (2262 eura po m2), Split (2214 eura po m2) i Opatija (2042 eura po m2). Medijalna cijena u rasponu od 1327 do 1990 eura zabilježena je u priobalnim otočnim gradovima i općinama, s iznimkom Grada Zagreba (1596 eura po m2) i Velike Gorice (1477 eura po m2). U ovoj skupini, najviša medijalna cijena prodanih stanova/apartmana po m2 zabilježena je u Funtani (1944 eura), a najniža u Općini Preko, od 1338 eura po m2.

4. Obiteljske kuće na Jadranu višestruko skuplje od kuća u kontinentalnom dijelu

S najvišim medijalnim cijenama, iznad 1459 eura po m2, izdvajaju se Vrsar (1952 eura), Vis (1659 eura) i Tisno (1476 eura). Od 132,85 do 663,61 eura po m2 cijene su bile u kontinentalnom dijelu Hrvatske (Grad Zagreb, Osijek, Našice, Varaždin, Karlovac, Daruvar i Čakovec). Zanimljiv je podatak da se za jedan m2 obiteljske kuće u Šibensko-kninskoj županiji moglo kupiti čak 19 m2 u Zagrebačkoj županiji.

5. Najskuplje građevinsko zemljište na srednjem i južnom Jadranu

Medijalnu cijenu građevinskih zemljišta iznad 132,72 eura po m2 zabilježili su: Bol (271,81 eura po m2), Split (171,61 eura po m2), Dubrovnik (170,15 eura po m2), Postira (154,75 eura po m2), Makarska (151,17 eura po m2), Tučepi (149,18 eura po m2), Baška Voda (147,18 eura po m2), Dubrovačko Primorje (146,92 eura po m2), Podstrana (139,35 eura po m2) i Vrsar (137,5 eura po m2).

U gradu Zagrebu medijalna cijena građevinskog zemljišta iznosi 61,98 eura po m2. Cijene po m2 od 13,27 i manje eura uglavnom se postižu u ruralnim predjelima te u središnjoj, sjeverozapadnoj i istočnoj Hrvatskoj. Medijalne cijene građevinskog zemljišta manje od 1,32 eura po m2 zabilježene su u Sisačko-moslavačkoj županiji, i to su Lekenik, Glina, Topusko, Lipovljani, Jasenovac, Martinska Ves, Sunja, te u Požeškoslavonskoj županiji, a to su Lipik, Velika, Pakrac i Jakšić.

6. Poljoprivredno zemljište najskuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave, najjeftinije u Slavoniji

U 2021. godini poljoprivredno zemljište bilo je najskuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave. Medijalnu cijenu poljoprivrednog zemljišta veću od 26,54 eura po m2 zabilježile su Splitsko-dalmatinska županija, Dugi Rat u iznosu od 35,87 eura po m2 te Okrug u iznosu od 33,16 eura po m2. Medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta u rasponu od 13,4 do 26,54 eura po m2, zabilježena je u Pašmanu, Hvaru, Makarskoj, Murteru – Kornatima, Omišu, Trogiru, Baškoj Vodi, Podstrani, Loparu, Podgori i Splitu.

7. Najskuplji poslovni prostori u priobalnim gradovima

Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih prostora po m2 zabilježene su u priobalnim jedinicama lokalne samouprave. Predvodi Biograd na Moru s 2936 eura po m2, iza kojeg slijede Rovinj s 1795 eura i Dubrovnik s 1768 eura po m2. Grad Zagreb s medijalnom cijenom od 1085 eura po m2 bilježi značajno nižu prosječnu vrijednost poslovnih prostora u odnosu na značajan dio većih priobalnih gradova. Sličnu vrijednost medijalne cijene poslovnih prostora koju bilježi Grad Zagreb bilježe još i Zadar i Rijeka u kojima je medijalna cijena u 2021. iznosila 1156 eura i 1032 eura po m2.

8. Stanovi i apartmani najmanje priuštivi u priobalju

Indeks priuštivosti dobiven je stavljanjem u omjer medijalne cijene stana/apartmana po m2 u 2020. godini i prosječnog godišnjeg prijavljenog ostvarenog neto dohotka po zaposlenom, te množenjem sa 100. Najviše vrijednosti indeksa priuštivosti, koje ujedno upućuju na najmanju priuštivost stana ili apartmana, zabilježene su u priobalju. Primjerice, vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju da je za jedan m2 stana ili apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježe Dubrovnik, Baška Voda, Hvar i Rovinj.

U kategoriju u kojoj je za jedan m2 stana/apartmana bilo potrebno u prosjeku izdvojiti 24 do 30 posto ostvarenog godišnjeg neto dohotka su Jelsa, Mošćenička Draga, Okrug, Opatija, Malinska-Dubašnica, Trogir, Makarska, Umag, Split, Župa Dubrovačka, Krk, Novalja, Marina, Vrsar, Baška i Sukošan. U kategoriji s najmanjom priuštivosti za prosječni godišnji dohodak građani su mogli kupiti između 2,8 i 4 m2 stambenog prostora. U Gradu Zagrebu su stanovnici za prosječni godišnji dohodak mogli kupiti 6,4 m2.

Najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru gdje je indeks priuštivosti iznosio 2,1, te zatim u Plitvičkim Jezerima, Strahonincu, Đurđenovcu i Dardi. U jedinicama lokalne samouprave koje bilježe najpriuštivije stambene nekretnine, zaposleni građani za svoj godišnji dohodak mogu kupiti između 12,2 i 48,3 m2 stambenog prostora.

9. Potres utjecao je na potražnju na način da se smanjio obujam trgovanja lošijim nekretninama

Analiza učinaka potresa od 29. prosinca 2020. godine na tržište nekretnina jedinica lokalne samouprave Sisačko-moslavačke županije koje su pretrpjele najveću materijalnu štetu (Glina, Hrvatska Kostajnica, Lekenik, Petrinja i Sisak) sugerira kako nije moguće donijeti općeniti zaključak o kretanjima na tržištu nekretnina prije i nakon potresa. Ipak, može se zaključiti kako se aktivnost na tržištu stanova i apartmana mjerena brojem transakcija nakon potresa smanjila, dok su se istovremeno medijalne cijene u dva veća urbana središta (Sisak i Petrinja) povećavale.

Kada je riječ o tržištu obiteljskih kuća, aktivnost mjerena brojem kupoprodaja nakon potresa na tržištima obiteljskih kuća se povećala, dok su se istovremeno medijalne cijene smanjile, pri čemu je smanjenje posebice izraženo u Petrinji u kojoj je bio epicentar potresa. Da bi se doista mogao donijeti zaključak da je potres uzrokovao ovakvo ponašanje na tržištu obiteljskih kuća, bilo bi potrebno izvršiti ekonometrijsku analizu podataka koja nije predmet Pregleda tržišta nekretnina.

10. Najam stana ili apartmana najskuplju u Zagrebu i Zagrebačkoj županiji

U 2021. godini evidentirano je ukupno 9.282 ugovora o najmu i 31.249 ugovora o zakupu. U Gradu Zagrebu u 2021. godini evidentirano je ukupno 9.014 ugovora o najmu i 7.274 ugovora o zakupu. Gledano po županijama, izuzev Grada Zagreba, najveći dio ugovora o najmu prošle je godine ostvaren u Istarskoj županiji (18,6 posto), iza koje slijede Primorsko-goranska (12,8 posto), Zagrebačka (12,2 posto) i Osječko-baranjska županija (11,2 posto).

Istovremeno, najviše ugovora o zakupu ostvareno je nakon Grada Zagreba u Osječko-baranjskoj županiji (4.095 ugovora) te u Vukovarsko-srijemskoj županiji (3.116 ugovora). Gledano po velikim gradovima, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (2.819) i Rijeke (1.525). Više od tisuću ugovora o zakupu evidentirano je u Dubrovniku (1.342). Kada je riječ o ugovorima o najmu, ističu se Rijeka (2.857 ugovora o najmu) te Pula (2.372 ugovora). U kategoriju od 1.000 do 2.000 ugovora o najmu ulaze Dubrovnik (1.385 ugovora) i Split (1.194 ugovora).

Najviša prosječna mjesečna cijena najma stana ili apartmana u eurima po m2 postiže se u Gradu Zagrebu te u Zagrebačkoj, Istarskoj i Dubrovačko-neretvanskoj županiji. Izuzev Požeško-slavonske, Međimurske i Vukovarsko-srijemske županije, u kojima prevladava najam obiteljske kuće, u preostalim županijama u 2021. godini prevladavaju ugovori o najmu stana/apartmana. Najviša prosječna mjesečna cijena najma stana ili apartmana u kunama po m2 istovremeno se postiže u Gradu Zagrebu (od 7,73 eura po m2), u Zagrebačkoj županiji (od 5,56 eura po m2), Istarskoj županiji

11. U većini županija i velikih gradova prevladava zakup poslovnog prostora

Najčešća vrsta nekretnine koja je predmet zakupa u većini županija i velikih gradova u 2021. godini bila je poslovni prostor. Iznimka su Koprivničko-križevačka, Osječko-baranjska, Međimurska, Vukovarsko-srijemska i Požeško-slavonska županija, te veliki gradovi Varaždin, Vinkovci i Virovitica u kojima prevladava zakup poljoprivrednog zemljišta. Iznimka je i Rijeka u kojoj prevladava zakup građevinskog zemljišta.

Prema prosječnim mjesečnim cijenama zakupa poslovnog prostora u 2021. godini, predvodi Istarska županija (11,97 eura po m2 na mjesec). Slijede Grad Zagreb (11,60 eura), Zadarska (11,08 eura) i Splitsko-dalmatinska županija (10,98 eura). Među velikim gradovima s prosječnom mjesečnom cijenom zakupa poslovnog prostora od 16,94 eura po m2 predvodi Split, iza kojeg slijede Šibenik (11,84 eura po m2) te Velika Gorica (10,10 eura po m2). Prosječne mjesečne cijene zakupa poslovnog prostora u rasponu od 6,63 do 9,29 eura po m2 zabilježene su u Pazinu (9,15 eura), Samoboru (9,2 eura), Osijeku (8,45 eura) te Koprivnici (7,12 eura). Najniža prosječna mjesečna zakupnina poslovnog prostora zabilježena je u Bjelovaru (6 eura po m2).