Iako se smatra da u Hrvatskoj ima puno više građana s vlastitom nekretninom nego li je to prosjek u Europskoj uniji, veliki broj građana i dalje živi u podstanarstvu, piše Narodni list

Isto tako, tolikom broju podstanara netko mora stan i iznajmiti, čime problematika podstanarstva i iznajmljivanja obuhvaća još veći broj građana. A da se doista radi o problematici potvrđuje i novi Zakon o najmu stanova koji se još od prosinca prošle godine nalazi u proceduri, uz brojne rasprave i prepucavanja, a da konačni prijedlog zakona još nije ugledao svjetlo dana niti došao do Sabora.

Problem je kod ovog zakona što pokušava konačno riješiti problem zaštićenih najmodavaca, nekadašnjih nositelja stanarskog prava, koje vlasnici stanova ne mogu iseliti čak niti u slučaju kad su i sami podstanari.

Kako do svoje imovine

Još početkom prosinca prošle godine Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja pokrenulo je javnu raspravu oko novog Zakona o najmu stanova, kojima bi bolje uredili odnose najmodavaca i najmoprimaca i to ponajprije tzv. zaštićeno podstanarstvo.

Naime, prema Popisu stanovništva iz 2011. u Hrvatskoj je evidentirano 3.831 kućanstvo zaštićenih najmoprimaca, s kojima vlasnici stanova imaju velikih problema jer se radi o nekadašnjim nositeljima stanarskog prava. Izmjene zakona predviđaju vraćanje stanova vlasnicima, te preseljenje zaštićenih podstanara u državne stanove, koje bi potom mogli otkupiti.

Problematika je zaštićenih podstanara što ih vlasnici stanova ne mogu iseliti, a iznos zaštićene najamnine nikako ne odgovara tržišnoj vrijednosti. Naime, prema aktualnom zakonu visina zaštićene najamnine nije dovoljna niti za pokrivanje troškova održavanja zgrade koju snose vlasnici stanova. S najnižim iznosom zaštićene najamnine od 2,7 kuna po metru četvornom, vlasnik stana od primjerice 60-ak kvadrata dobije mjesečno tek oko 160 kuna najamnine, dok njegov susjed koji isti takav stan iznajmljuje na tržištu dobije i deset puta više.

Pored toga, obzirom da vlasnici stanova moraju plaćati i održavanje zajedničkih dijelova i uređenje zgrade, ne samo da od vlastitog stana i nemaju prihoda, već dodatno moraju plaćati i troškove održavanja, a također su i obveznici plaćanja poreza na dohodak na osnovi tog najma.

Najveći je problem što veliki broj vlasnika takvih stanova nema drugu nekretninu u kojoj bi živio sa svojom obitelji. U takvim slučajevima vlasnik ima stan za koji dobiva minimalnu najamninu od koje ne pokriva niti troškove održavanja, a još pored vlastitog stana mora živjeti kao podstanar u tuđem stanu kojeg plaća po tržišnoj cijeni.

Ovakva nedopustiva praksa trebala bi biti ukinuta novim zakonom koji određuje uvjete i slučajeve kad vlasnik stana može otkazati ugovor zaštićenom najmoprimcu To je upravo slučaj kada vlasnik stana nema riješeno stambeno pitanje u mjestu u kojem ima prebivalište i želi useliti u vlastiti stan, a tada zaštićeni najmoprimac ima pravo na osiguranje drugog odgovarajućeg stana pod propisanim uvjetima. U tom slučaju problem zaštićenog najmoprimca postaje problem države i lokalne samouprave, ne više vlasnika stana.

Također, zakon predviđa i mogućnost da zaštićeni najmoprimac otkupi stan uz financijsku pomoć države i lokalne samouprave, bilo na tržištu ili kroz POS - program društveno poticane stanogradnje.

U slučaju zaštićene najamnine zakon predlaže najamninu odrediti prema načelu pokrića redovitog održavanja nekretnine, pri čemu bi ona za stan od oko 60 kvadrata iznosila od minimalnih 330 do prosječnih 800 kuna mjesečno. Od tog iznosa, uz pokrivanje redovnih troškova, dio najamnine bi pripao vlasnicima kao naknada za najam stana.

Zakon predviđa i postupno povećanje najamnine, tako da nakon isteka 10 godina on dosegne iznos slobodno ugovorene najamnine. Primjer koji je uzet u Gradu Zagrebu odnosi se na slobodno ugovorenu najamninu koja iznosi 15 kuna po kvadratu ili oko 900 kuna za stan od 60 kvadrata.

Posljedice koje bi trebale proisteći iz ovog zakona su vraćanje stanova u posjed stvarnim vlasnicima, a zaštićenim najmoprimcima osiguranje odgovarajućeg zamjenskog stana. Također će se osjetiti i utjecaj na kupnju stanova na tržištu pod povoljnijim uvjetima, kao i na izgradnju POS-ovih stanova, bilo da ih kupuju zaštićeni najmoprimci ili im te stanove lokalna samouprava daje u najam. Također, onima koji zaštićene najmoprimce ne mogu iseliti iz stana osigurat će se koliko-toliko povoljnija najamnina i smanjenje troškova.

Ukoliko se zaštićeni najmoprimac odluči ne iseliti iz stana i ne prihvatiti sporazumno preseljenje u stan koji je osigurala lokalna samouprava, po ovom zakonu vlasnik stana može putem suda tražiti njegovo iseljenje i to po hitnom postupku.

Zaštićeni "veleposjednici"

Problem zaštićenih najmoprimaca koji žive uz minimalnu naknadu u tuđim stanovima pokušalo se riješiti još 2003. godine sličnim izmjenama zakona, no i tada je zbog otpora javnosti prijedlog zakona povučen iz procedure. Zanimljivo je da je za potrebe izrade zakona tadašnje resorno ministarstvo napravilo istraživanje koje je pokazalo da većina zaštićenih najmoprimaca nije baš toliko ugrožena.

Tako je utvrđeno da 1.083 zaštićena najmoprimca u vlasništvu ima jedan vlastiti stan ili kuću, 316 ih ima dva stana ili kuće, a njih 105 ih ima čak tri stana ili kuće. Radi se zapravo o "veleposjednicima" koji u mjestima izvan prebivališta imaju u vlasništvu druge nekretnine, a istovremeno u tuđim stanovima žive gotovo besplatno na osnovu nekadašnjeg stanarskog prava. Kako je tadašnji prijedlog zakona povučen, a pitanje imovine, odnosno stanova i kuća zaštićenih najmoprimaca nikad nije riješeno, za pretpostaviti je da je i danas većina njih u istoj situaciji.

Dakle, za primjer osoba čiji su roditelji 1945. dobili stanarsko pravo u stanu privatnog vlasnika primjerice u Benkovcu i danas u tom stanu živi kao zaštićeni najmoprimac, dok istovremeno možda u Zadru ima u vlasništvu stan koji iznajmljuje, a u Biljanama još obiteljsku kuću. Kako u Benkovcu gdje ima prebivalište ne posjeduje stan ili kuću, osiguran mu je status zaštićenog najmoprimca koji vlasniku stana plaća 200-tinjak kuna najamnine.

U isto vrijeme vlasnik stana, ako nema u vlasništvu druge nekretnine, mora živjeti kao podstanar, a za vlastiti stan u kojeg ne smije niti pristupiti još mora plaćati održavanje i porez.

Kao i 2003. kad je prvi put predložen zakon koji bi konačno riješio nemoguću situaciju privatnih vlasnika stanova u kojima se nalaze zaštićeni najmoprimci i sad se digla galama u javnosti. Naime, udruge zaštićenih najmoprimaca ističu kako će se 18 godina nakon što su izgubili stanarska prava i dobili zaštićeni status kojeg smatraju lošijim od stanarskog prava, novim zakonom naći u još težoj situaciji.

Ističu kako je nedopustivo da ih se dodatno degradira, pa da se s nekadašnjeg stanarskog prava i kasnije zaštićenog podstanarstva sada tjera na plaćanje ekonomske najamnine ili preseljenja u "lošije" nekretnine.

S druge strane udruge vlasnika ističu svoje pravo na privatno vlasništvo, činjenicu da sa svojim vlasništvom nemaju nikakvih prava jer za sve godine "povlaštenog" podstanarstva nisu dobili nikakvu odštetu, kao i vjerojatnost da će konačnim povratom imovine dobiti ruinirane nekretnine koje će trebati dodatno uređivati.

Činjenica jest da je država preuzela obaveze prema korisnicima stanarskog prava i da je ono kao stečeno pravo zaštićeno, no prava zaštićenih najmoprimaca garantira država, pa onda nikakvog smisla nema da to plaćaju vlasnici privatnih stanova. S jedne strane postoji problem vlasnika stanova koji do svojeg vlasništva ne mogu jer zaštićeni najmoprimci u njima imaju pravo biti doživotno, a s druge pak stanare čije stanarsko pravo država nikad nije riješila kao ostale koji su društvene stanove otkupljivali za 10 posto realne cijene. Također, u više su slučajeva vlasnici stanova odlučili "pravdu" uzeti u svoje ruke, pa bi iskoristili priliku da zaštićeni najmoprimac izađe iz stana kako bi nasilno promijenili brave i ušli u vlastiti stan, što bi pak najmoprimce ostavilo na ulici.

Kako bi se na poziv izbačenog najmoprimca policija suočila s vlasnikom koji bi pokazao potvrdu o vlasništvu, rješenje se tražilo na sudu, što bi trajalo godinama. Čak bi se i sud u takvim slučajevima našao u neobranom grožđu, jer kako odlučiti o povratku zaštićenog najmoprimca u stan kad se s druge strane nalazi neotuđivo pravo vlasništva.

Ovakve probleme trebao bi riješiti novi zakon, no dok vlasnicima stanova čak niti dodatna ulaganja u većinom ruinirane stanove nisu problem, samo da konačno dođu u posjed vlastite imovine, zaštićeni najmoprimci ne pristaju na nikakve kompromise koji bi uračunali eventualno poskupljenje najamnina ili otkup stanova, čak niti uz 65-postotnu subvenciju države.