Trend rasta cijena kvadrata u Hrvatskoj još uvijek nije prekinut, kao ni rast prodaje nekretnina stranim državljanima. Upravo se ta strana potražnja često navodi kao jedan od glavnih čimbenika koji drži cijene nekretnina na izuzetno visokoj razini. A dok Hrvate s dubokim džepom prvenstveno zanimaju kuće i stanovi u Zagrebu, imućni stranci, očekivano, traže i kupuju nekretnine uz more

Oko 35 posto ukupno prodanih stambenih nekretnina otpada na Zagreb, oko 50 posto na obalu i oko 15 posto na ostatak Hrvatske, kaže za FORBES Hrvatska Boro Vujović, dopredsjednik udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore te direktor i osnivač Operete, jedne od najvećih tvrtki za nekretnine u Hrvatskoj. Iako im je Zagreb primarno tržište, njihova prodaja na Jadranu također je u porastu, a u ponudi se ističu nekretnine u Dubrovniku, Korčuli, Splitu, Trogiru, Šibeniku, Zadru i Rovinju. 

Državljani i pravne osobe iz članica EU mogu stjecati vlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj po istim uvjetima kao i hrvatski državljani od ulaska naše zemlje u Uniju 2013., a od 1. srpnja ove godine ukinuta su im i ograničenja na kupovinu poljoprivrednog zemljišta. 

Vujović, pozivajući se na službene podatke na nacionalnoj razini, ističe činjenicu da se broj stranaca među kupcima stambenih nekretnina u Hrvatskoj povećao s oko 5500, koliko je iznosio 2010. godine, na više od 13 tisuća 2022. – više nego dvostruko.

Udio stranaca narastao je s oko 14 na čak 37 posto u nacionalnom prosjeku, dok se prosjek na obali i otocima penje na 70-80 posto, procjenjuje Vujović. 

“U koroni je bio manji zastoj, ali u principu broj stranaca kontinuirano raste”, tvrdi Vujović i dodaje da su u Zagrebu i okolici kupci i dalje većinom domaći, za razliku od obale. 

Najskuplje i najatraktivnije destinacije su Dubrovnik, Split, Opatija i Rovinj

Ulazak Hrvatske u Schengenski prostor i eurozonu od početka ove godine već se odrazio na interes stranaca za nekretninama u zemlji, posebno na obali. A kako nam obrazlaže Vujović, utjecaja je imalo i ukidanje zabrane kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, budući da ima mnogo slučajeva kuća koje su na prodaju i koje su legalizirane, ali se nalaze na poljoprivrednom zemljištu: “Baš smo prošle godine imali situaciju s kupcima iz Njemačke koji nisu mogli kupiti zemlju (oko legalizirane kuće) kao takvu jer je bila poljoprivredna. Od ove godine mogu.”  

Direktor Operete pokazuje nam statistiku prosječnih cijena stambene nekretnine za prošlu godinu. Na prvom mjestu je, očekivano, Dubrovačko-neretvanska, pa Splitsko-dalmatinska, Istarska, Zadarska, Šibensko-kninska, Primorsko-goranska, pa tek onda Grad Zagreb, na sedmom mjestu. 

“Četiri najskuplje i najatraktivnije destinacije su Dubrovnik, Split, Opatija, Rovinj. Tu su i Poreč, Umag, Novigrad, zatim Krk, Hvar, Makarska i neke mikrolokacije koje imaju svoju publiku i koje su tražene. A cijela obala je ustvari atraktivna najviše zbog stranih kupaca”, otkriva nam Vujović. 

Kao primjer iznenađujuće lokacije koja u posljednje vrijeme doživljava uzlet ističe Šibenik, koji je dugo vrijeme bio “u sjeni Zadra”, ali sada je s razvojem svoje kulturne i ugostiteljske ponude dobio “mjesto na turističkoj mapi koje zaslužuje”. 

Što je sa suprotnim trendovima, pitamo ga. Ima li primjera tradicionalno popularnih lokacija kojima je notorna apartmanizacija i preizgrađenost obale došla na naplatu? 

Direktor Operete odgovara niječno: “Trendovi od prošle, pa i ove godine su takvi da je potražnja svugdje veća od ponude i nema nekih primjera da se zbog preizgrađenosti ne kupuju nekretnine. Možda su neke mikrolokacije unutar nekih gradova manje atraktivne iz tih razloga. Ali kad pogledate Makarsku, koja je jako preizgrađena, vidite da kvadrati tamo i dalje idu kao ludi, na dobroj lokaciji cijena je 5 tisuća eura po kvadratu.”

Najviše stranih kupaca iz Njemačke, Slovenije i Austrije

Zanimalo nas je i iz kojih zemalja dolaze stranci. Vujović nam pokazuje rang-listu zemalja po broju kupaca prema kojoj su na prvom mjestu Nijemci, pa Slovenci i Austrijanci, i onda, kaže u šali, “ šest mjesta nitko”. Naime, tri navedene zemlje definitivno dominiraju kad je riječ o potražnji za hrvatskim nekretninama, a sljedeće zemlje s liste – Češka, BiH, Mađarska, Poljska i ostale – znatno zaostaju za njima. 

U isto vrijeme, Vujović ukazuje na znakovitu promjenu trendova: “Ove godine prvi put imamo pad broja transakcija, ako ne računamo koronu kao neku iznimnu situaciju. Tu vidimo posljedice recesije u Austriji i Njemačkoj. Austrijanci su u prvih šest mjeseci ove godine kupili 29 posto manje nekretnina u odnosu na prvih šest mjeseci prošle godine, a Nijemci 26 posto manje.”

“Mislim da će se ovaj trend nastaviti i u drugom polugodištu i da će se preliti na sljedeću godinu. Vidjeli smo da je ove godine bilo manje Nijemaca i na moru. U Istri ste dosad praktički mogli prodati sve što ste izgradili, ali od ove godine nekretninu skuplju od pola milijuna eura nije ni tamo jednostavno prodati”, naglašava.

Za pretpostaviti je da su u okolnostima smanjene potražnje i oni stranci koji su spremni kupiti nekretninu izbirljiviji nego inače, pa nas je zanimalo kakve preferencije i zahtjeve imaju pri kupnji. 

“Kako gdje. U Istri su, manje nekretnine uvijek najtraženije zato što su najpristupačnije. Mi smo izvrsna second-home destinacija, i auto-destinacija, što se pokazalo korisnim sad u koroni kad su se avio-destinacije našle u problemu.

Sad i Nijemci i Austrijanci i Slovenci žele imati nekretninu kod nas. Što je nekretnina jeftinija i bliža moru, to je atraktivnija i ima više kupaca”, odgovara nam Vujović. 

“Ali u Istri je također, posebno za vrijeme korone, narastao interes i za velikim kućama, vilama s bazenom u unutrašnjosti koje imaju svoju intimu. Ako ima pogled, to je super, ako nema, nije presudno jer neki drugi sadržaji privlače takvu stranu klijentelu. Njih više zanima gastronomska, vinska ponuda, a ne toliko more i kupanje”, dodaje. 

Rekordna prodaja iz Opatije – 16 tisuća eura po kvadratu

“U tom segmentu luksuznih nekretnina stvarno se sve gleda, i kakvo je susjedstvo, tko su susjedi, kako izgleda sama nekretnina, kako je opremljena, koji materijali su korišteni pri gradnji… Oni žele nešto posebno”, napominje Vujović.

Što se otoka, pa i onih manjih i slabije naseljenih tiče, otkriva nam da se stranci zanimaju i za njih, ali da su im Istra i Primorsko-goranska županija u načelu najzanimljiviji jer su pogodna vikend-destinacija: “Vi ste iz Ljubljane u Istri možda i prije nego u Mariboru. Ako odete u petak i vratite se u ponedjeljak, to vam daje jednu novu kvalitetu života. Tako da, sve što je dalje je manje atraktivno jer ima manju polivalentnost namjene.”

Na atraktivnost, naravno, utječe i cijena, ali na tržištu nekretnina uvijek postoji i onaj segment kupaca, pogotovo stranaca, koji ne pitaju za cijenu. Pomalo nadrealno zvuči rekordna cijena koji nam sugovornik navodi – luksuzni stan u Opatiji koji je prodan stranom kupcu za 16 tisuća eura, doduše uz posredništvo jedne druge agencije. To su ipak iznimni slučajevi, no zanimljivo je da, prema njegovom iskustvu, nema previše kupaca s nerealnim očekivanjima po pitanju omjera cijene i kvalitete, odnosno lokacije poput poslovičnog prvog reda do mora: “Postoje kupci koji takve nekretnine traže, ali oni su svjesni da one imaju svoju cijenu.”

“Nažalost, mi nemamo resorte kao što ih ima Crna Gora – Porto Montenegro, Porto Novi ili Luštica Bay, gdje su nekretnine jako atraktivne stranim kupcima. Nadam se da ćemo u budućnosti i mi razvijati takve stvari”, primjećuje Vujović.

Potražnja stranaca s većom platežnom moći utječe na cijene

Kao primjer posebno atraktivne prodaje izdvojio je luksuzno imanje u Čilipima kod Dubrovnika. Ova je vila od 737 kvadratnih metara, s pomoćnim objektom od 408 kvadratnih metara i na parceli od 3571 kvadratnog metra, prodana za milijun i 350 tisuća eura. Vila je prvo bila u vlasništvu “jedne poznate hrvatske pjevačice koja je tijekom rata započela gradnju, ali je prodala objekt”.

“Prvi kupac, kanadski investitor uložio je zatim preko 2 milijuna eura u izgradnju, ali je prije dovršetka preminuo. Situacija je bila vrlo kompleksna zbog velikog broja poljoprivrednih čestica, nepostojanja ucrtanog puta do imanja kao i velike i posebne nekretnine. Pronašli smo stranog investitora kao i rješenja za sve navedene izazove”, rekao nam je.

Po njegovom mišljenju, strana potražnja svakako jest jedan od glavnih uzroka rasta cijena nekretnina na obali, veći i od često spominjane  apartmanizacije: “Stranci koji kupuju nekretnine na Jadranu imaju daleko viša primanja nego domaći kupci, a kad usporedite cijene kod nas s cijenama u Njemačkoj i Austriji, pa i u Sloveniji, pogotovo Ljubljani, mi smo iz njihove perspektive ustvari jeftini. I ako imate trećinu transakcija od strane stranaca koji imaju veću platežnu moć nego mi, normalno je da vam to utječe na cijene.”

A kad god se spominju stranci i njihovo ulaganje, kupovina ili gradnja nekretnina u Hrvatskoj, neizbježna je asocijacija na kompliciranu i tromu domaću birokraciju. Strani investitori zbog toga, tumači nam Vujović, pri kupnji zemljišta za razvoj nekretnina uglavnom imaju uvjet da ono već ima građevinsku dozvolu – ali radije, ako imaju izbor, kupuju gotove hotele nego da grade vlastite. 

Za kraj, pitamo za ocjenu o negativnim posljedicama sve veće strane kupovine domaćih nekretnina, o čemu se često govori s tjeskobom. 

“To može biti preizgrađenost. Problem je i što u gradovima poput Dubrovnika van sezone nema ljudi, dok je ljeti pretjerano iznajmljivanje preko platformi za iznajmljivanje. Također, teško je unajmiti stan za korištenje tijekom cijele godine, jer vam vlasnik kaže da od 15. lipnja do 15. rujna nije dostupan.

Nažalost, i liječnici si često teško mogu priuštiti nekretninu sa svojim primanjima u današnjim uvjetima, uz konkurenciju stranaca. A da bi grad funkcionirao, treba vam bolnica koja treba liječnike i medicinske sestre koji se moraju moći negdje smjestiti. To su stvari o kojima treba voditi računa”, sažima Vujović izazove koje nam sve veći interes stranaca za “drugim domom” na našoj obali donosi.