Na hrvatskom tržištu nekretnina u 2023. godini ostvareno je 116.961 kupoprodaja, što je u odnosu na 2022. blagi rast od 0,2 posto, dok je istovremeno ukupna vrijednost prodanih nekretnina porasla za 6,2 posto, na 9,1 milijardu eura, pokazala je analiza Ekonomskog instituta, Zagreb (EIZ).

Prema podacima iz publikacije “Pregled tržišta nekretnina RH u 2023. godini”, koju EIZ izrađuje za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, vrijednost prodanih nekretnina od 9,1 milijardu eura predstavlja 12 posto lanjskog bruto domaćeg proizvoda (BDP), pri čemu najznačajniji udio u vrijednosti ugovorenih kupoprodaja imaju stanovi, 39,2 posto. Slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,9 posto te obiteljske kuće s 18,4 posto.

Za razliku od 2022. godine kada se najveći broj kupoprodaja odnosio na stanove i apartmane, lani je najveći dio kupoprodaja otpao na poljoprivredna zemljišta, kojih je ostvareno 32.240, čime su činile 27,6 posto ukupnog broja kupoprodaja hrvatskog tržišta nekretnina.

Zatim slijede stanovi i apartmani s 25.932 kupoprodaja ili 22,2 posto ukupnog broja, pa građevinska zemljišta, s 23.728 transakcija, te obiteljske kuće, kojih je lani kupljeno odnosno prodano 14.285, navodi se u EIZ-ovoj publikaciji, već sedmoj po redu u kojoj se analizira hrvatsko tržište nekretnina.

Usporedbe radi, u 2022. je zabilježen međugodišnji pad broja kupoprodajnih transakcija za 12,9 posto, a u 2021. godini rast na godišnjoj razini za 30 posto.

Zagreb prednjači prema broju ostvarenih transakcija

Očekivano, Grad Zagreb prednjači prema broju lani ostvarenih transakcija, njih 14.901, a slijede urbana središta u priobalju – Zadar s 2.326 kupoprodaja, Split s 2.313 i Rijeka s 1.478 kupoprodaja, dok se u kontinentalnom dijelu zemlje izdvajaju Osijek s 2.027 i Karlovac s 1.232 kupoprodaje.

Većina kupoprodaja se odnosi na kupoprodaju stanova/apartmana, koje su učestalije u urbanim središtima, odnosno većim gradovima poput Zagreba, Rijeke, Splita, Pule, Koprivnice, Osijeka, Velike Gorice, Varaždina, Zadra, Vukovara, Vinkovaca, Karlovca, Slavonskog Broda i Dubrovnika.

Zanimljivo je, primjećuju iz EIZ-a, da se u toj grupi, pored većih gradova, nalaze i njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke, grada Solina u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba.

“Naime, uslijed naglog rasta cijena nekretnina povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u lokalnim jedinicama koje obilježavaju prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina”, pojašnjavaju.

Kupoprodaje građevinskog zemljišta dominiraju u priobalnom pojasu, na otocima te u dijelu zaobalja Istre i srednje Dalmacije, dok u ostatku Hrvatske prevladavaju kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, navedeno je u publikaciji.

Najskuplji stanovi u Balama, Puntu, Omišlju i Rovinju

Veliki utjecaj na cijene nekretnina u priobalnim jedinicama lokalne samouprave naravno ima turizam, pa tako najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana po kvadratnom metru bilježi općina Bale u Istri, 4.264 eura, pa općina Punat na otoku Krku, 3.427 eura, zatim Omišalj s 3.149 eura, Rovinj s 3.120 eura i Malinska-Dubašnica s 3.017 eura.

Nakon njih slijede Opatija, Dubrovnik, Split, Župa Dubrovačka, Lovran, Baška, Umag, Dobrinj, Hvar i Krk, koji postižu medijalne cijene stanova/apartmana iznad 2.500 eura po metru kvadratnom.

Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana/apartmana po četvornom metru od 2.299 eura smjestio u grupu od 41 lokalne jedinice u kojima se medijalna cijena stana/apartmana kreće u rasponu od 2.001 do 2.500 eura po metru kvadratnom.

Pored Zagreba i Samobora, koji su jedini smješteni u kontinentalnom dijelu zemlje, preostalih 39 jedinica u ovom cjenovnom rasponu obuhvaća 31 priobalnu i osam otočnih jedinica.

Pritom su najviše medijalne cijene prodanih stanova i apartmana po kvadratu zabilježene u Kostreni, 2.443 eura, Preku, 2.414 eura, Primoštenu, 2.412 eura te Podstrani, 2.401 euro, a najniže u općini Vrsi, 2.007 eura, te gradu Malom Lošinju, 2.010 eura. U 85 lokalnih jedinica medijalne cijene prodanih stanova/apartmana kretale su se između 1.001 i 2.000 eura po kvadratu, a i u ovom cjenovnom razredu većina jedinica, njih 54, smješteno je u priobalnom području i na otocima, dok se preostala 31 jedinica nalazi u kontinentalnom dijelu zemlje.

S druge strane, medijalne cijene stanova i apartmana u rasponu od 500 do 1.000 eura po metru kvadratnom zabilježene su u 28 jedinica lokalne samouprave, od kojih se većina, njih 21, nalazi u kontinentalnim županijama. Medijalne cijene stanova i apartmana do 500 eura po kvadratu zabilježene su u svega pet jedinica – općinama Darda i Đurđenovac u Osječko-baranjskoj županiji, općinama Plitvička Jezera i Perušić u Ličko-senjskoj županiji te u gradu Vukovaru u Vukovarsko-srijemskoj županiji.

Deset jedinica s cijenom kvadrata građevinskog zemljišta za euro i manje

Obiteljske kuće znatno su skuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave u odnosu na kontinentalne, a s najvišim medijalnim cijenama izdvaja se Cres s 2.172 eura po kvadratu.

S druge strane, medijalne cijene obiteljskih kuća do 200 eura po metru kvadratnom zabilježene su u najvećem broju jedinica lokalne samouprave, njih 165, od kojih je većina smještena u kontinentalnim i ruralnim dijelovima zemlje.

S najvišim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta ističu se Split, s 286 eura po metru kvadratnom, te Fažana, s 247 eura. Druga krajnost, s medijalnom cijenom građevinskog zemljišta od euro po kvadratu i manje, su jedinice Čeminac, Draž, Donji Miholjac i Ernestinovo u Osječko-baranjskoj županiji, zatim Bednja, Donji Martijanec i Maruševec u Varaždinskoj, Čazma u Bjelovarsko-bilogorskoj, Selnica u Međimurskoj te Glina u Sisačko-moslavačkoj županiji.

U jadranskim jedinicama lokalne samouprave lani je bilo najskuplje i poljoprivredno zemljište, a najviša medijalna cijena, od 38 eura po metru kvadratnom, zabilježena je također u Fažani. Iza te istarske općine, s medijalnom cijenom poljoprivrednog zemljišta od 29 eura po kvadratu slijedi Baška Voda, pa Solin i Seget, s po 28 eura po četvornom metru.

Ukupno 221 jedinica zabilježila je medijalne cijene prodanog poljoprivrednog zemljišta od jednog do pet eura po kvadratnom metru, dok su u 174 jedinice medijalne cijene prodanih zemljišta iznosile manje od eura po kvadratu.

Naposljetku, najnižu medijalnu cijenu od 0,1 eura po kvadratnom metru zabilježilo je šest kontinentalnih jedinica: Đulovac, Davor, Stara Gradiška, Okučani, Preseka i Nova Kapela.

U Dubrovniku rekordna medijalna cijena kvadrata poslovnog prostora

Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih prostora zabilježene su u priobalnim jedinicama i oko Zagreba.

U Dubrovniku je tako u 2023. godini ostvarena rekordna medijalna cijena poslovnog prostora od 3.067 eura po kvadratu, dok su u Splitu i Zadru zabilježene medijalne cijene od 2.003 i 1.957 eura po četvornom metru.

U svega 26 lokalnih jedinica zabilježeno je deset ili više kupoprodaja poslovnih prostora, a riječ je isključivo o administrativnim županijskim centrima ili većim urbanim sredinama, napominje se u publikaciji.

Analizom je utvrđeno i da je najmanja priuštivost stana ili apartmana, očekivano, u priobalnom dijelu zemlje. Tako, vrijednost “indeksa priuštivosti” veću od 30, koja ukazuje da je za jedan kvadratni metar stana ili apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježi 15 jadranskih jedinica – Baška Voda, Rovinj, Hvar, Gradac, Baška, Murter-Kornati, Malinska-Dubašnica, Krk, Novalja, Dubrovnik, Vrbnik, Bol, Funtana, Okrug i Vrsar.

U Vukovaru najpriuštiviji stanovi

S druge pak strane, najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru, gdje je “indeks priuštivosti” iznosio 2, te zatim u Strahonincu, Đurđevcu, Brdovcu, Vrbovskom, Čabru, Pakracu, Belom Manastiru, Bistri, Kninu, Đurđenovcu i Dardi.

Štoviše, među prve 82 najnepriuštivije lokalne jedinice nema naselja koje nije priobalno, a s vrijednošću indeksa 17,1 Grad Zagreb je na 86. mjestu, u kojem su stanovnici za prosječni godišnji dohodak mogli kupiti 5,9 kvadratnih metara stana.

Kada je riječ o najmu, najviša medijalna mjesečna cijena najma stana/apartmana u eurima po metru kvadratnom lani je zabilježena u Gradu Zagrebu, 10,1 euro, Splitu, 10 eura, te Dubrovniku, 9,7 eura, a najniža u Vinkovcima, 4,5 eura, navodi se u publikaciji.