Jedini koji imaju korist od Vladine mjere, i to dvostruku, su banke, kaže Maruška Vizek sa zagrebačkog Ekonomskog instituta

Znanstvenica Maruška Vizek sa zagrebačkog Ekonomskog instituta predviđa da će cijene stanova pasti za još 10 do 15 posto. Vladina mjera za poticanje prodaje stanova za nju je promašena i savjetuje Banskim dvorima da oporezuje one koji štede tako da kupuju drugu, treću ili čak četvrtu nekretninu

Jedni ste od najžešćih kritičara Vladine ideje da oživi zamrlo tržište nekretnina državnim kreditom. Zbog čega?

Moja istraživanja pokazuju da to građanima nije u interesu. Mjera će motivirati da građani kupuju nekretnine po cijenama koje su previsoke ako ih usporedimo s prosječnim dohotkom i visinom kamata na kredite. Nadalje, Vladina mjera je subvencija ili poticaj za građevinare, ali za građane ona predstavlja kredit zbog kojeg će država staviti na kupljenu nekretninu založno pravo drugog reda.

Ni za građevinare neće biti nekog efekta jer sa 100 milijuna kuna, koliko država misli ove godine izdvojiti, može se potaknuti prodaja možda 800-1.000 stanova, što je kap u moru. Trenutno na tržištu ima barem 10.000 novoizgrađenih neprodanih stanova. Pitanje je stoga što će se dogoditi s preostalih 9.000 neprodanih stanova i što će napraviti investitori i građevinari bez licence čiji novosagrađeni stanovi neće moći dobiti poticaj. Logično je da će oni biti prisiljeni spustiti cijene da bi mogli konkurirati građevinarima s licencom.

U Saboru je, za vrijeme rasprave o Zakonu o poticanju prodaje stanova, oporba predbacivala Vladi da ovom mjerom ide na ruku bankama. I vi ste to isticali u svojim izjavama. Što to ide na ruku bankama?

Jedini koji imaju korist od Vladine mjere, i to dvostruku, su banke. Dobit će nove klijente koji će podizati stambene kredite te će im dio građevinara vratiti dugove koje sad reprogramiraju. Do kraja prosinca 2009. godine banke imaju 11,1 milijardu kuna reprogramiranih kredita i možemo pretpostaviti da najveći udio u reprogramiranim kreditima vjerojatno imaju baš građevinari. Banke su se upustile u reprogramiranje kredita jer na takav način ne moraju problematične kredite proglašavati lošim kreditima.

No za banke je rast reprogramiranih kredita vrlo opasan jer reprogramirani kredit vrlo lako može postati loš kredit, a čim se on proglasi lošim, banka za njega mora izdvojiti rezerve, što joj umanjuje dobit i ,ako su rezervacije za loše kredite velike, banka može završiti u gubicima.

Vladina mjera omogućuje da se otplati jedan dio kredita reprogramiranih građevinarima, što ovu mjeru čini implicitnom sanacijom bankovnog sustava. Hrvatski građani su već potrošili 14 milijardi dolara na sanaciju bankovnog sustava prije njegove prodaje stranim bankama. Zar to nije bilo dovoljno?

Od agenata za nekretninu i pojedinih stručnjaka stigla je ideja da država otplaćuje kredit građanima koji privremeno ostanu bez posla. Kakvo je vaše mišljenje o tome?

Time se opet želi umjetno zadržati potražnja. Bilo bi mnogo bolje, ako država već želi nešto napraviti, da se primi izgradnje socijalnih stanova i poticane stanogradnje. Postoji cijeli jedan segment ljudi koji sa svojim dohocima ne mogu dignuti kredite. Izgradnja socijalnih stanova zaposlila bi građevinare, spustila bi cijene na tržištu, a i bankari bi imali koristi jer bi to financirali.
Problem je što ljudi u Hrvatskoj nemaju drugu opciju osim kupiti stan. Država mora započeti s regulacijom tržišta za najam. Kod nas nitko ne plaća kaznu što nije prijavio najmoprimca. Radi se o sivoj zoni gdje nitko ne plaća porez i u kojoj najmoprimci nemaju gotovo nikakva prava. Baš zbog toga što je to siva zona, unajmljivanje stana u Hrvatskoj nije alternativa kupnji stana.

Da ste vi premijerka, koja bi bila prva mjera kojom bi ste pomogli tržištu nekretnina?

Uvela bih modificiranu stopu poreza na nekretnine. To se ne bi odnosilo na one koji imaju jedan stan ili kuću, već na one koji štede tako da kupuju drugu, treću ili čak četvrtu nekretninu. Ti ljudi nisu socijalni slučajevi i stoga takav porez ne bi bio socijalno neosjetljiv. Oni akumuliraju svoje bogatstvo u nekretnine, a te nekretnine često ni ne iznajmljuju, pa takva imovina, s društvenog stanovišta, predstavlja čisti mrtvi kapital koji doprinosi stvaranju uskog grla na strani ponude nekretnina, čime se u konačnici podržava nerealan rast cijena.

Nema podataka koliko takvih stanova ima. Neki procjenjuju da ih je samo u Zagrebu oko 10.000.

Što biste savjetovali onima razmišljaju o kupnji stana. Hoće li cijene stanova drastično pasti na prosjek od tisuću eura po kvadratu, kao što neki predviđaju?

Imamo nekoliko čimbenika koji ne govore u prilog priuštivom, jeftinom stanovanju u Hrvatskoj. Za razliku od Austrije, Njemačke ili Nizozemske, u Hrvatskoj je kamatna stopa više dva-tri postotna boda. Ta razlika je diferencijal za rizičnost zemlje na tržištu kapitala, i tu država u kratkom roku može malo toga napraviti.

Uz više kamatne stope, stambeni krediti u Hrvatskoj imaju i valutnu klauzulu koja također predstavlja rizik prilikom kupnje stana o kojem građani često ne razmišljaju. Taj rizik može pogoršati priuštivost u slučaju deprecijacije tečaja kune i može se materijalizirati u vidu veće rate stambenog kredita.

Druga stvar je što Hrvatska ima specifičan geografski položaj, zbog kojeg postoji lokacijska premija na većinu nekretnina u zemlju, a posebice se to odnosi na primorske regije. Ta činjenica će uvijek držati cijene nešto više nego što bi bile komparativno gledane u drugim zemljama koje imaju sličnu razinu dohotke i kamatnih stopa.

Kad uzmemo sve to u obzir, teško da će cijena kvadrata u Hrvatskoj u prosjeku iznositi tisuću eura. Moja je procjena je da će cijene u dogledno vrijeme pasti za 10 do 15 posto. Znači sa sadašnjih 1.900 eura, što je prosjek u Zagrebu, na 1.500 -1.600 eura. Razina cijena iz 2008. je plafon koji se neće doseći u nadolazećim godinama.